לפני שנתיים, כשעוד לא הייתה קורונה (זוכרים שהייתה מציאות כזאת?), הכלכלה העולמית ייצרה לנו דרמות אחרות. אחת מן הדרמות הללו הייתה ההתרסקות המפוארת של חברת WeWork. הסיפור של החברה דווקא כאילו היה לקוח מן האגדות: קיבוצניק ישראלי בשם אדם נוימן טס לארה״ב, ומייסד חברה עם קונספט חדשני של השכרת חללים משותפים. החברה רכשה יותר ויותר נכסים, והפכה לחברת הנדל״ן הגדולה בעולם: בפברואר 2017 בנק ההשקעות סופטבנק היפני השקיע ב-WeWork ארבעה מיליארד דולרים, וזאת לפי שווי מוערך של כ-20 מיליארד דולר. נוימן הצליח בעזרת הכריזמה שלו לסחוף אחריו משקיעים כבדים, עם מיליארדי דולרים שהיו מוכנים להפקיד ברשותו. נוימן סיפר להם על עולם חדש ועתידני, שבו כל תרבות העבודה תשתנה, וכולנו נגור ונחיה בחללים משותפים, בהשארת אווירת הקיבוץ בו גדל.
ב-2019 הייתה אמורה החברה להיות מונפקת בבורסה בניו יורק לפי שווי של קרוב לחמישים מיליארד דולר, מה שהיו אמור להיות אז ההנפקה הגדולה בהיסטוריה. עם זאת, לאחר פרסום התשקיף של החברה, התברר שהחברה לא קרובה להיות מה שהיא התיימרה לייצג. שאלות קשות וביקורת הופנו כלפי נוימן, שהפך בן לילה מגיבור לנבל. ההנפקה נפלה, נוימן הועזב מן החברה, ושווי החברה נחתך קשות.
מודל עסקי אמיתי?
השאלה הרלוונטית לעניין שלנו היא העתיד של חללים משותפים כאפשרות להשקעות נדל״ניות. עוד לפני הקורונה, חברת WeWork לא הצליחה להשכיר מספיק יחידות שטח בבעלותה, ולכן הייתה רחוקה מרווחיות. לאחר הקורונה, כשכולם העולם כמעט עבר לעבוד מהבית, הצרות של WeWork גדלו אף יותר. חברת WeWork בעצם מתמודדת כיום עם מיליוני מ״ר רבועים שנותרו שוממים, וזאת למרות שהם במקומות ״פריים לוקיישן״ בערים מרכזיות המפוזרות ברחבי העולם. כתוצאה מן הקורונה, החברה נאלצה בכלל לשנות את המודל העסקי שלה, ועברה להיעזר במתווכים ומשווקים על מנת להצליח להשכיר את השטחים בבעלותה. כתוצאה מכך, פחות חללים מושכרים לשוכרים קטנים ופרילאנסרים, ויותר שטחים מושכרים לחברות בגדלים שונים. מדובר במודל עסקי שהוא רחוק מאד מן האידיליה המדומיינת שניסה נוימן למכור בתחילת דרכו.
השאלה הנותרת היא האם בכלל חברה יכולה להיות רווחית במצב הזה? המודל של WeWork הוא לקנות שטח, לחלק לחלקים קטנים, ואז להשכיר לשוכרים קטנים במחיר שיהיה זול יותר עבורם משכירת משרד, היות ומדובר בחלל משותף. עם זאת, המודל העסקי הזה תלוי בביקוש גדול, במיוחד לאור המינוף הגדול שנדרש כדי לקנות את השטחים מלכתחילה. עם הוצאות המיתוג, השיווק ועלויות נוספות, שולי הרווח לא כאלה גדולים כנראה. החוכמה היא לקחת נכסים במיקומים לא מבוקשים, במחיר זול, ואז אותם להשכיר בתפוסה מלאה או קרוב לכך, אבל כאן גם הקושי הגדול, שהרי מי ירצה לשכור שם שטח?
